《中國經濟周刊》 記者  孫庭陽 | 北京報道

近日，部分房地產公司公布2023年前4個月銷售和拿地數據。保利發(fā)展、萬科等7家頭部房企，前4個月的銷售面積比去年同期均有不同增長。這些企業(yè)拿地集中在上海、南京和杭州等長三角城市。

7家頭部房企銷售同比增長

據克而瑞統(tǒng)計數據，2022年我國銷售額排在前10名的房企，有7家公布了今年前4個月可比銷售數據，銷售面積都在增長。這7家公司2022年銷售額從高到低依次是保利發(fā)展(600048.SH)、萬科(000002.SZ)、華潤置地(1109.HK)、中國海外發(fā)展(0688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集團(600383.SH)和綠城中國(3900.HK）。

今年1至4月，保利發(fā)展的銷售面積和銷售額，同比增長分別是15%和29%。單個月份看，除了1月份銷售面積同比微降，2月、3月和4月的銷售面積同比增長都超過10%。銷售額增長幅度更是逐月升高，1月、2月、3月和4月同比增長分別是4%、22%、26%和29%。

萬科各月的變化趨勢和保利發(fā)展類似。前4個月，該公司銷售面積同比增長5%。從單月來看，1月份銷售面積同比下降21%，2月份就扭轉了下降態(tài)勢，2月份、3月份和4月份增長幅度分別是5%、12%和28%，增幅越來越大。單月銷售額變化也是如此，1月份同比下降15%，2月份、3月份和4月份分別增長2.55%、2.65%和8.53%。

華潤置地、中國海外發(fā)展和招商蛇口,前4個月銷售面積同比增長都超過60%，分別是143%、62%和70%。

金地集團、綠城中國前4個月銷售面積同比增長分別是39%、20%。

企業(yè)銷售情況如此，全國整體銷售情況怎樣？

國家統(tǒng)計局數據顯示，今年前4個月，我國新建住宅銷售面積同比增長2.7%，銷售額增長12%。分不同區(qū)域看，我國東部地區(qū)新建住宅銷售額和銷售面積分別增長16%、6%,呈現雙增長局面。中部地區(qū)和西部地區(qū)銷售額和銷售面積同比均在下降。東北地區(qū)銷售額和銷售面積增長都超過30%。

國家統(tǒng)計局介紹，東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省份。中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6個省份；西部地區(qū)包括內蒙古、廣西、寧夏和新疆等12個省份。東北地區(qū)是遼寧、吉林和黑龍江3個省份。

拿地集中在杭州、上海和南京

一些公司公布的拿地數據顯示，與銷售面積增長相對應的是，新增土地儲備頗為積極。

保利發(fā)展前4個月拿地合計241億元，在東部城市拿地金額占公司同期的72%。該公司在廣州競得96億元地塊；在上海競得兩地塊，金額是56億元；在南京、杭州和蘇州拿地分別是12億元、6億元和4億元。除了上述城市，該公司還在西安、甘肅天水等地拿地，金額分別是16億元和0.13億元。

萬科前4個月新增土地儲備192億元，同比增長79%，全部位于東部地區(qū)。4月份新增的項目中，上海兩地塊合計76億元，杭州、南京和寧波各一塊，都在8億元左右。3月份該公司斥資85億元新增一個南京項目、兩個東莞項目、一個廣州項目。2月份該公司在東莞新增一個項目，花費10億元。1月份沒有新增地塊。中國海外發(fā)展3月份才開始拿地，兩塊地分別位于南京和杭州，分別是27億元和15億元。4月份在杭州收購了一幅地塊，需支付約18億元。該公司的關聯公司在安徽合肥收購了一幅地塊，需支付出讓金約7億元。

金地集團4月份拿到5個地塊。其中兩塊位于上海，金額合計40億元；兩塊位于杭州，合計22億元；一塊在東莞，成交價格22億元。3月份，該公司新增一個位于西安市的項目，成交總價3.4億元。在其他地方沒有新增項目。

招商蛇口前4個月在杭州、北京、深圳、上海、蘇州和南京的拿地金額分別是24億元、23億元、22億元、19億元、18億元。在合肥和鄭州拿地只有6億元和5億元。

上述公司拿地金額較大的城市，集中在杭州、上海和南京。綜合各城市的集中土地轉讓數據，也能發(fā)現這個規(guī)律。

截至5月28日，上海、杭州、南京、合肥等地均有集中土地轉讓，按照成交額對比，杭州、上海、南京這3個長三角城市，成交額靠前。

今年以來，杭州已經完成4批集中供地出讓，總出讓金額合計632億元，平均溢價率在8.5%至10.2%之間。2022年，杭州4輪集中供地，據中指研究院統(tǒng)計數據，4個批次平均溢價率在5.1%至8.4%之間?？梢?，杭州今年的溢價率均高于去年。

上海2023年第一批次集中供地在4月21日完成全部地塊出讓，此次參與競拍企業(yè)的數量為近6年以來最多，近20家民企和3家混合所有制企業(yè)參拍，保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、金地集團都以獨立或聯合體的形式參與競拍，競爭十分激烈。

今年上海土地競拍的溢價率超過去年，今年上海集中供地的平均溢價率7.3%，總成交金額519億元。2022年，上海4輪土地競拍，溢價率在2.3%至4.6%之間，從未突破5%。

今年，南京已經完成兩批次土地轉讓，合計成交328億元，平均溢價率分別是7.98%、9.28%。南京2022年的土地轉讓，平均溢價率在2.6%至4.5%之間。

廣州5月6日公布第二批供地名單。而在16天前，即4月20日，廣州2023年首輪土拍剛剛結束，共成交294億元。

合肥已經完成3輪土地競拍，合計成交235億元，3輪競拍的平均溢價率分別是14.29%、11.4%和4.95%，有兩次超過10%。2022年，合肥共有3輪集中供地，只有一次溢價率超過10%，達13.9%,另外兩次分別是7.9%和7.1%。

（本文刊發(fā)于《中國經濟周刊》2023年第11期）

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