《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者  賈璇 | 北京報道

“目前本棟樓內(nèi)共有4戶裝修，多有打擾，請大家見諒。”3月中旬，北京朝陽某小區(qū)業(yè)主服務(wù)群內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理如此說。據(jù)了解，春節(jié)后預(yù)約帶看的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人越來越多，新裝修的住戶也非常多。“路邊的花開了，春天來了，樓市的春天是不是也來了？”該經(jīng)理笑著提問。

“今年全國重點(diǎn)10城3月二手房交易量或創(chuàng)近3年月度新高，交易動力強(qiáng)勁。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，如果北京二手房3月成交量能夠延續(xù)2月的勢頭，可以預(yù)期北京樓市將迎來一波“小陽春”。

3月二手房交易量或創(chuàng)近3年月度新高

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月房價數(shù)據(jù)顯示，北京新房、二手房價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.8%，其中二手房價格漲幅排名全國第二。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月二手房網(wǎng)簽量為15315套，環(huán)比增長84.3%，同比增長85.4%。

對此，多家機(jī)構(gòu)表示，盡管數(shù)據(jù)大漲與此前基數(shù)低有關(guān)，但仍能從中感受到市場積極回暖的信號。

“去年都是中介給我打電話推銷房子，最近換成我主動聯(lián)系他了，看來樓市確實挺火。”準(zhǔn)備置換房產(chǎn)的牛女士對記者說，受到疫情影響，她改善居住環(huán)境的計劃擱置了兩年，最近春暖花開，她打算多去實地看看?？纱饲耙恢甭?lián)系的房產(chǎn)中介告訴她，最近如果周末看房，最好要提前預(yù)約。

這樣的忙碌始于2月，從已經(jīng)公布的北京樓市成交量數(shù)據(jù)亦可證明，尤其二手房網(wǎng)簽規(guī)模更是亮眼。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士也指出，這個“成績”多少有夸張成分。具體來看，今年2月為春節(jié)后的第一個完整交易月份，應(yīng)該將其與往年3月進(jìn)行對比。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年3月北京二手房網(wǎng)簽17085套，與今年2月的15315套，規(guī)?；境制??？梢姰?dāng)前市場的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，北京這波復(fù)蘇態(tài)勢很大程度上是前兩年疫情下積壓的需求釋放的結(jié)果，可持續(xù)性并不強(qiáng)，后續(xù)能否維持還要看政策、宏觀經(jīng)濟(jì)以及居民收入等各項指標(biāo)的情況。

一般來說，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后于二手房，不宜作為短期樓市走勢的判斷依據(jù)，所以二手房的網(wǎng)簽結(jié)果也通常被認(rèn)為是樓市的“晴雨表”。目前，市場上普遍把北京二手房月度成交量15000套作為關(guān)口，超過此線則預(yù)示市場進(jìn)入繁榮期，如果連續(xù)3個月超過此值，小業(yè)主進(jìn)行漲價的可能性就會提升。為此，相較于2月，3月的實際網(wǎng)簽結(jié)果格外受到關(guān)注。

從全國情況來看，嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》分析，根據(jù)3月前20日交易數(shù)據(jù)進(jìn)行類推，預(yù)計3月全國10個重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為118742套，同比增長 79%。“今年3月二手房交易量或創(chuàng)近3年月度新高，說明交易動力強(qiáng)勁。” 針對北京樓市，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果3月二手房成交量延續(xù)2月的高位，可以預(yù)示北京樓市迎來“小陽春”。

他進(jìn)一步解釋，實際上二手房成交量回升的情況，在上海、深圳等其他重點(diǎn)城市也存在。造成該現(xiàn)象的原因涉及多個方面，例如學(xué)區(qū)房需求明顯增多、市區(qū)新房項目供給不足、去年3月基數(shù)相對低等。

北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時也提到，受2023年北京入學(xué)人口刷新歷史紀(jì)錄的影響，預(yù)計3月二手房成交量有望接近2萬套。

房子越賣越多？

走訪中，北京朝陽區(qū)的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，今年春節(jié)前后，公司系統(tǒng)里登記在售的二手房約為11萬套，雖然2月成交量增長迅猛，但3月中旬在售的房源卻只多不少，目前已經(jīng)超過了13萬套。“感覺房子越賣越多”。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，近期掛牌量的激增成為交易量高的重要原因。此前觀望情緒略強(qiáng)的房東入市意愿開始變強(qiáng)。他觀察到，此類房源的掛牌價格一般會存在小幅下跌，說明市面房源的增加對房東定價也產(chǎn)生了一定影響。“市面上好房源增加，對于縮短交易周期、更快實現(xiàn)成交是有幫助的，容易帶動交易行情上行。”

不過，上述經(jīng)紀(jì)人提到，也有部分業(yè)主心理預(yù)期過高，導(dǎo)致這部分房源的掛牌價格上漲比較明顯。尤其近期新掛牌房源的報價，較去年年末有明顯漲幅。“不過最終成交的還是以高性價比房源為主。北京樓市的主流需求還是剛需和剛改客群，大家對于價格和品質(zhì)都有自己的平衡標(biāo)準(zhǔn)”。

縱觀北京各區(qū)不難發(fā)現(xiàn)，整體的樓市回暖并未帶動全域。成交的熱點(diǎn)集中在朝陽、豐臺、昌平、石景山等區(qū)域，形成各區(qū)域間分化的態(tài)勢。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從北京置業(yè)需求結(jié)構(gòu)來看，90至140平方米成交占比提升，改善客戶購房意愿相對較好。具體來看，大興、昌平、順義等區(qū)90平方米以下住宅成交套數(shù)超過300套，部分板塊如昌平區(qū)回龍觀、大興區(qū)龐各莊等板塊成交量相對較大；大興、昌平、朝陽、順義、豐臺等區(qū)90至140平方米戶型成交套數(shù)較高，豐臺、朝陽、東城等區(qū)140平方米以上住宅成交熱度較高。

至于房價方面，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均向記者表示，雖然數(shù)據(jù)顯示北京2月新房和二手房的價格發(fā)生了小幅普漲，但是自己負(fù)責(zé)的片區(qū)暫無明顯漲幅，從春節(jié)開始便進(jìn)入持續(xù)平穩(wěn)狀態(tài)。

市場暖意乍現(xiàn)，對于購房者來說，此時是否“出手良機(jī)”？對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房住不炒”將是長期共識，對于剛需、改善型、高端改善需求者來說，現(xiàn)在房源較多、價格相對穩(wěn)定、信貸政策寬松，可以積極入手。

同時，多位業(yè)內(nèi)人士提醒購房者和業(yè)主，應(yīng)警惕近期高成交量帶來的“炒作”風(fēng)氣。應(yīng)該審慎冷靜，切勿跟風(fēng)拋售，一切從自身需求出發(fā)，按需買賣。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第6期）

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