《中國經(jīng)濟周刊》記者  王紅茹 | 全國兩會報道

2022年被一些網(wǎng)友戲稱之為房地產(chǎn)業(yè)的“至暗時刻”。這一年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了罕見的“量價齊跌”，部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，甚至申請破產(chǎn)。表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，全國房產(chǎn)銷售面積、銷售額雙雙下降，投資額也持續(xù)下降。

中央和地方為穩(wěn)定房地產(chǎn)作出一系列決策部署，“保交樓、穩(wěn)民生”“金融16條”“三箭齊發(fā)”等；年底的中央經(jīng)濟工作會議也再次重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

今年政府工作報告強調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

2023年的中國房地產(chǎn)業(yè)能不能企穩(wěn)反彈？該如何提振對房地產(chǎn)的信心？未來又將會朝著什么方向發(fā)展？在全國兩會期間，《中國經(jīng)濟周刊》聯(lián)合百度APP獨家出品的系列直播《兩會大家談》節(jié)目，邀請專家學者針對當下的房地產(chǎn)業(yè)問題逐一解讀。

房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

國家統(tǒng)計局1月17日公布數(shù)據(jù)顯示，2022年我國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

不僅銷售面積和銷售額出現(xiàn)下降，投資額也出現(xiàn)下降。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%。其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

一時間，房地產(chǎn)市場的走向再度引發(fā)關(guān)注。

2022年底，官方再度重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這一提法最早出現(xiàn)在2003年8月12日發(fā)布的《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該通知指出，充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

但似乎在很多人的印象中，這個說法已經(jīng)很多年沒有再被提起。

“房地產(chǎn)業(yè)一直都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然當前出現(xiàn)需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱等下行風險，但是在中央的要求和督促下，已經(jīng)提出了諸多支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，這些政策正慢慢發(fā)揮作用。”匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇表示。

中國社科院大學城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮認為，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這一點從來沒有人公開否認過，至少中央文件沒有公開否認過。

“當我國進入到工業(yè)化中后期城鎮(zhèn)化階段，房地產(chǎn)勢必會成為支柱產(chǎn)業(yè)。不僅現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)在未來很長一段時間都將是支柱產(chǎn)業(yè)。”陳淮的理由是：首先，我國一直在持續(xù)推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。大多數(shù)居住在鄉(xiāng)村的農(nóng)民到城里居住，就得解決住房。只要這件事沒有完成，房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)。其次，當老百姓在解決了衣食問題之后，新增的主要支出是住和行。“在上世紀80年代，很少有人買房，主要是先改善吃和穿；到了90年代尤其是亞洲金融危機以后，人們開始進行萬元級的消費品交易，于是住房消費能力開始出現(xiàn)增長，這是一個客觀規(guī)律。”最后，“十四五”發(fā)展藍圖提出將從“全面小康”奔向“全面現(xiàn)代化”，在這個過程中，會有越來越多的人成為有“產(chǎn)”一族。“能夠盡早成為有‘產(chǎn)’一族這件事不改變，房地產(chǎn)業(yè)就是支柱產(chǎn)業(yè)。”

保交樓是為救銀行或房企嗎？

2022年的房地產(chǎn)行業(yè)在低谷徘徊，房企遭遇經(jīng)營壓力。為穩(wěn)樓市，2022年7月28日，中共中央政治局召開會議強調(diào)，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。

為保交樓，2022年8月29日，由央行指導，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規(guī)模達到2000億元。這筆專項借款用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

2023年以來，“保交樓”仍是各地的重點工作任務。公開信息顯示，春節(jié)以來，已有多家房企釋放復工信息，加速推進“保交樓”工作。

“保交樓”政策是為了救房企或銀行嗎？

陳淮表示：“出臺保交樓政策不是針對金融業(yè)。房地產(chǎn)首先是讓老百姓改善住房。保交樓是穩(wěn)房地產(chǎn)不是為了救銀行。”    

如是金融研究院院長管清友則認為，房地產(chǎn)首先和老百姓相關(guān)，它對銀行業(yè)確實有連帶影響。“我從2017年開始觀察房地產(chǎn)和金融業(yè)，從2020年年中，在‘房住不炒’的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿大幕拉開。盡管在兩年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)走入了一段下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)也承受著極大的發(fā)展壓力，但我認為最開始發(fā)生變化的是金融業(yè)。”

伴隨“保交樓”出現(xiàn)的，是多地購房居民出現(xiàn)提前還貸潮，甚至出現(xiàn)提前還款預約難、排長隊的現(xiàn)象。

長江商學院會計與金融學教授、投資研究中心主任劉勁表示：“首先是由于國家政策調(diào)整導致生產(chǎn)端的房地產(chǎn)企業(yè)必須去杠桿，后來演化成消費端的老百姓不愿意再購買房子，是老百姓去杠桿。而提前還貸就是老百姓去杠桿的一種表現(xiàn)。”

劉勁認為，去杠桿其實是老百姓的一種投資行為。“老百姓把現(xiàn)金放到銀行進行投資的回報率較低，因為房貸利息高，索性先還房貸，這樣能從中賺一點錢。”

在孟曉蘇看來，老百姓主動還房貸去杠桿，主要是由于中央要求銀行降息，而商業(yè)銀行在降息時只降新增貸款不降存量，老百姓認為繼續(xù)還之前的高息貸款就吃了大虧。

“中央提出的新降息要求，不僅是一項惠民措施，更是一個糾錯的要求。其實就是要把前幾年過高的銀行貸款利率降下來，我理解也應當包括存量；但是在政策運行中，銀行的做法并非如此，這時老百姓就選擇用腳投票，寧肯再到別的銀行貸款也不會繼續(xù)還息，這是老百姓主動在糾錯。商業(yè)銀行應當把利息降下來，讓老百姓能夠借著銀行貸款的支持進入樓市。”孟曉蘇說。

商品房預售制該不該取消？

1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”。此后已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點現(xiàn)房銷售。

這是否意味著實施多年的商品房預售制到了該取消的時候？

商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。

這一制度最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，主要依據(jù)1994年原建設(shè)部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。

預售制的好處顯而易見。管清友表示：“預售制在過去20多年對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了非常重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)建設(shè)資金的需求，也提高了居民的居住水平。”

但一些房企在開發(fā)過程中頻繁出現(xiàn)挪用監(jiān)管資金中的預售款問題，于是，主張取消商品房預售制的聲音不斷。

全國政協(xié)委員、四川省商會副會長、明宇集團董事長張建明在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時就提出，房地產(chǎn)行業(yè)高風險的表象在高杠桿，但根子還是在預售制度。為此，他建議選擇合適的窗口期，取消商品房預售制。

孟曉蘇表達了如果取消之后的擔憂，“如果都變成現(xiàn)房，就會有更多的資金成本。企業(yè)風險增加，還會增加一些風險成本，疊加起來，老百姓買房的成本會更高，開發(fā)商的風險也更大，同時，這些風險也會延伸到相關(guān)的貸款銀行”。

“在一部分城市搞現(xiàn)房銷售試點我是支持的，但現(xiàn)房銷售的房價肯定會比預售制要高。所以，不要把取消預售制看成下一步房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的方向，而是允許現(xiàn)房銷售和預售制兩種狀態(tài)都存在。”孟曉蘇說。

房地產(chǎn)的核心問題是土地財政？

在劉勁看來，目前房地產(chǎn)最核心的問題是土地財政。

“地方政府和整個房地產(chǎn)業(yè)是緊密相連的。房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)問題，最大損失方是地方政府。地方政府每年的收入部分來自賣地，而在整個地產(chǎn)的成本中，地的成本也占到40%～50%。”劉勁說。

公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2017年開始，我國土地使用權(quán)出讓金占地方財政總收入的比例連年上漲。2019年，土地出讓金占地方財政總收入的41.8%。2020年，土地出讓金占比地方財政43.59%；2021年，占比41.81%。

在劉勁看來，地方政府傳統(tǒng)的招商引資模式主要依靠廉價的工業(yè)用地和稅收優(yōu)惠政策，這導致剩下的住宅性用地越來越少。他認為，這種發(fā)展模式如果繼續(xù)往下走，泡沫會更大。“要讓房地產(chǎn)進入一個良性軌道，必須改革土地財政。這就涉及分稅制改革、中央和地方稅收收入如何劃分的問題。這需要進行根本性的變革。”劉勁說。

探索“雙軌制+租購并舉”房地產(chǎn)發(fā)展新模式

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。但是到了2022年，全國商品房銷售額下降26.7%，跌了5萬億元。

在劉勁看來，目前最大的問題是消費者信心不足。“隨著各種各樣的政策落地，消費者信心會漸漸回升。如果仍然不足，政府可以采取比如進一步降低利率、降低首付比例等政策措施。”劉勁認為， 2023年至少能夠把房地產(chǎn)穩(wěn)住，然后再有所反彈。這是一個比較大概率的事件。

孟曉蘇也認為，今年要想辦法增強老百姓的購買信心，爭取讓老百姓手中的資金重新回到樓市，從而拉動經(jīng)濟增長。但他認為，更為重要的是要探索適合中國國情的新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

“關(guān)于新的發(fā)展模式，中央最近的一系列文件已經(jīng)講得比較清楚了，核心就是住房雙軌制+租售并舉。”孟曉蘇說。

住房雙軌制是中國房地產(chǎn)的一個基本模式，在我國房改初期就已經(jīng)提出，即市場提供商品房，政府提供廉租房。但這一模式從1998年開始發(fā)生改變。

1998年7月3日發(fā)布的《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,宣布從1998年下半年開始,全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。這意味著我國的住房從“雙軌制”開始走向“單軌”化。

住房“單軌”化實施20多年來，一方面讓老百姓極大地改善了居住條件，地方政府、開發(fā)商和房產(chǎn)持有者都從房價上漲中受了益。但另一方面，也讓一些低收入弱勢群體無法追上高漲的市場價格。

管清友認為，我國在房地產(chǎn)發(fā)展過程中確實出現(xiàn)了一些問題，“雙軌制開始時是‘保障軌’走得快，‘市場軌’走得慢。在實施‘單軌’市場化以后，尤其是2003年土地招拍掛以后，‘市場軌’突然加快速度，導致房價居高不下。”

在孟曉蘇看來，住房雙軌制方面，需要堅定地去“完善住房市場體系和住房保障體系”。

租購并舉方面，按照中央要求，要解決好新市民和青年人等住房問題，讓各類保障房能夠覆蓋到50%左右的城鎮(zhèn)居民家庭。

“我認為‘雙軌制+租購并舉’就是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，通過保障房和房改，能夠讓全體居民住有所居。”孟曉蘇表示，“這就回到了當年房改方案設(shè)計的初衷，就是由市場提供商品房，政府供應廉租房。這些年，人們對于房地產(chǎn)的意見主要在于忽視了住房雙軌制，忘記了要給低收入家庭保障房，現(xiàn)在雖然在補，但是距離補到足額還差得較遠。”

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2023年第5期）

2023年第5期《中國經(jīng)濟周刊》封面