《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者  張燕 |山西報(bào)道

“姐，最近市場(chǎng)特別好，這兩天看房的人也多。你和家里人商量好，最近都確保家里有人就行，我感覺(jué)這幾個(gè)月你這房子肯定能賣(mài)出去。”家住太原的胡楓最近頻頻接到房地產(chǎn)中介的電話。中介告訴她，她所在小區(qū)的房源自春節(jié)后變得緊俏，最近一個(gè)月，已經(jīng)成交了四五套。

這對(duì)于已經(jīng)把房子掛出去大半年，急于出售置換的胡楓來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)好消息。過(guò)去一年里，受疫情影響，她所在的小區(qū)屢屢被封控，有時(shí)候四五個(gè)月來(lái)看房的潛在買(mǎi)家只有一兩個(gè)。

二手房市場(chǎng)再度暖起來(lái)的消息讓她很振奮，同時(shí)也有那么一點(diǎn)點(diǎn)遺憾：“2020年最高峰的時(shí)候，我們小區(qū)最高價(jià)格被炒到一萬(wàn)五一平方米。而最近成交的幾套房子，均價(jià)差不多只在1萬(wàn)出頭。三年時(shí)間，降了近三分之一的價(jià)格。”

市熱價(jià)難升，

三年來(lái)太原新房二手房?jī)r(jià)格全降了

中介劉秀娟對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，春節(jié)開(kāi)市后，一二手房的帶看量都出現(xiàn)了上升跡象，客戶(hù)購(gòu)房熱情也開(kāi)始逐漸上漲。尤其是首套房利率降到3.8%以后，加上20%的低比例首付，打電話和來(lái)門(mén)店咨詢(xún)的客戶(hù)明顯多了起來(lái)。

雖然成交量上升了，但劉秀娟也注意到，二手房的價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。不少前來(lái)購(gòu)房的客戶(hù)都抱著砍價(jià)的心態(tài)。“和以前還是有一些區(qū)別，以前可能兩三萬(wàn)的往下談，現(xiàn)在都是5萬(wàn)、10萬(wàn)的往下砍，大家都擔(dān)心自己買(mǎi)到高位。”劉秀娟說(shuō)。

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年1月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，太原二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格1月環(huán)比下降0.3%，同比下降4.7%。在二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)方面，與2022年12月相比，2023年1月太原90m2及以下的二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降4.6%；90m2～144m2的二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降4.7%；144m2以上的二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降5.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2020年1月至今，三年來(lái)太原新建住宅的銷(xiāo)售價(jià)格下降了7.63%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格則下降了11.17%。其中，2020年和2021年，太原二手房降幅都在3%左右。

對(duì)比二手房市場(chǎng)，太原新建住宅價(jià)格的表現(xiàn)也并不樂(lè)觀。盡管在連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降后，太原新建住宅價(jià)格終現(xiàn)止跌，1月份環(huán)比上漲0.2%。但是與去年1月相比，太原新建住宅價(jià)格同比下降了4.4%。如果把時(shí)間再拉長(zhǎng)一點(diǎn)，太原新建商品住宅價(jià)格同比數(shù)據(jù)，已連續(xù)28個(gè)月下降。

在新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)方面，與2022年12月相比，2023年1月太原90m2及以下的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比下降4.6%；90m2～144m2的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比下降4.8%；144m2以上的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比下降3.8%。

記者從多家房地產(chǎn)中介處了解到，相比新建住宅，目前太原市場(chǎng)二手房和現(xiàn)房更受歡迎。尤其是對(duì)于有買(mǎi)房需求的客戶(hù)，能否按期交付、如期交房才是關(guān)鍵問(wèn)題。記者了解到，太原目前仍有多處樓盤(pán)屬于逾期未交付狀態(tài)。

太原市房管局公布的資料顯示，2022年，太原市分兩批次共申請(qǐng)國(guó)家保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款27個(gè)項(xiàng)目、23.825億元，推動(dòng)94%風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，累計(jì)撥付復(fù)工復(fù)產(chǎn)資金14.2億元，辦理貨值抵頂網(wǎng)簽手續(xù)1392套，協(xié)調(diào)推動(dòng)12個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目14726套房屋竣工交付。其中，恒大江灣等4個(gè)項(xiàng)目退出了風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目名單。

“滿(mǎn)城皆是‘工抵房’”：

開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)，施工方盼回款

“又降20萬(wàn)，141m2～216m2，全是好樓層，工抵房等你來(lái)?yè)炻?rdquo;記者注意到，在社交平臺(tái)上，從去年年底開(kāi)始，房地產(chǎn)中介開(kāi)始大量發(fā)布“工抵房”售樓信息，其中不乏一些曾經(jīng)打出“龍城新地標(biāo)”“太原最新大平層高端小區(qū)”名號(hào)的頭部房企樓盤(pán)。

比起正常在售的樓盤(pán)，這些“工抵房”價(jià)格相對(duì)要優(yōu)惠一些。以一套位于汾河沿岸可以俯瞰河景的“工抵房”為例，相似樓層、面積的房屋在售樓處的價(jià)格約為16000元/平方米，而“工抵房”的報(bào)價(jià)只需要14000元/平方米，整體算下來(lái)便宜了近20%。

所謂“工抵房”，一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用以抵扣工程建設(shè)費(fèi)的房子，或因融資等需要向銀行或相關(guān)行業(yè)抵押的房源。記者從中介王濤那里了解到，“工抵房”在市場(chǎng)上一直存在，過(guò)去大多是一些因?yàn)闃菍硬缓没蛘邞?hù)型不好而滯銷(xiāo)的房源，數(shù)量也相對(duì)有限。因?yàn)橛袃r(jià)格優(yōu)勢(shì)，反而相對(duì)緊俏，一般在內(nèi)部消化，很少會(huì)在市面上流通。而自從去年第四季度以來(lái)，市面上“工抵房”出現(xiàn)得越來(lái)越頻繁，這樣的現(xiàn)象并不常見(jiàn)。

“過(guò)去‘工抵房’大多是一些小樓盤(pán)、小開(kāi)發(fā)商，這些企業(yè)因?yàn)橘Y金緊張需要墊付工程款，就會(huì)把一些不太好的房源抵給工程隊(duì)或者材料商。這樣的房子一般都私下消化了，很少會(huì)到我們中介這里。”中介王濤對(duì)記者介紹稱(chēng)，從去年開(kāi)始，因?yàn)槌山涣靠傮w下降，整個(gè)銷(xiāo)售節(jié)奏放緩，開(kāi)發(fā)商和工程隊(duì)還有材料商的結(jié)算周期也相應(yīng)被拉長(zhǎng)。尤其是到了年底，一些手里有“工抵房”、急于給工人發(fā)工資過(guò)年的工程隊(duì)開(kāi)始找上門(mén)來(lái)，提成也拉得很高，只盼著能盡快回款。

據(jù)當(dāng)?shù)貥潜P(pán)銷(xiāo)售人員對(duì)記者透露，目前市面上流通的并不一定全部是真正的“工抵房”，其中也存在一些普通的在售商品房，尤其是一些打著“豪宅”名號(hào)的樓盤(pán)。因?yàn)殇N(xiāo)售不暢，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金對(duì)一些房源進(jìn)行降價(jià)處理，又怕已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主有反彈情緒，從而以“工抵房”的名義變相促銷(xiāo)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“工抵房”增多，意味著房企資金狀況壓力還是比較大的。除了確實(shí)屬于抵扣工程款、屬于未銷(xiāo)售的庫(kù)存項(xiàng)目，其他項(xiàng)目如果存在通過(guò)“工抵房”的名義，進(jìn)行各種降價(jià)，來(lái)規(guī)避其他購(gòu)房者方面的壓力或政府房?jī)r(jià)方面的監(jiān)管操作，那么，應(yīng)適當(dāng)對(duì)一些亂降價(jià)的操作進(jìn)行規(guī)范和管控。

記者了解到，去年以來(lái)，太原市不少樓盤(pán)都推出了促銷(xiāo)手段。如號(hào)稱(chēng)“北城第一湖景大宅”的龍樾府，精裝房開(kāi)盤(pán)售價(jià)為18000～21000元/平方米。去年以來(lái)，該樓盤(pán)陸續(xù)推出了兩棟毛坯房，售價(jià)調(diào)整為13000元/平方米。類(lèi)似的樓盤(pán)還有中國(guó)鐵建·花語(yǔ)堂，開(kāi)盤(pán)時(shí)標(biāo)價(jià)近20000元/平方米，還打出了“先驗(yàn)資后看房”的噱頭。之后很快也推出了標(biāo)價(jià)近13000元/平方米的“減配版”精裝房。

“主要是怕已經(jīng)買(mǎi)了房的業(yè)主鬧事。去年綜改區(qū)某家央企的樓盤(pán)售價(jià)從一萬(wàn)五降到九千多以后，好多業(yè)主都去售樓處拉橫幅要求退房了。其實(shí)市場(chǎng)有漲有跌，買(mǎi)房也是要經(jīng)歷周期變化的。”上述銷(xiāo)售人員說(shuō)道。

（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第4期）

2023年第4期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面