《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 謝瑋 | 北京報道

“打算提前還房貸了，希望是個正確的選擇。”家住北京海淀的張女士告訴記者，最近看到不少購房者提前還貸的消息，自己也才開始考慮這個問題。

近一段時期，“提前還貸潮”又登上熱搜。不少人曬出提前還貸“賬本”，認(rèn)為省出的利息相當(dāng)于投資。不過，購房者普遍反映“提前還錢”沒那么容易。不少購房者反饋，提前還要排隊，有的還得找關(guān)系。更有購房者將撥打銀保監(jiān)會投訴熱線作為“成功經(jīng)驗(yàn)”進(jìn)行分享。

一邊是購房者“前赴后繼”地集中申請，“想方設(shè)法”提前還錢，一邊是銀行關(guān)閉線上還款渠道、拉長排隊時間進(jìn)行“勸退”。大量客戶集中“提前還貸”，這意味著銀行十分看重長期穩(wěn)健生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提前到期，考驗(yàn)著銀行資產(chǎn)負(fù)債管理能力。

據(jù)報道，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人2月24日表示,銀保監(jiān)會近期召開專題會議,要求銀行加快處理房貸提前還貸積壓申請,目前商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)。這也是本月內(nèi)銀保監(jiān)會第二次就提前還貸發(fā)聲。

據(jù)悉，2月9日，人民銀行、銀保監(jiān)會曾召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。

同時，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險警示。

這波“提前還貸潮”比2022年更熱

張女士說，2021年，自己花費(fèi)400余萬元買了一套“老破小”，商貸260余萬元，月供約1.5萬元。一年下來，手里攢了些余錢的張女士準(zhǔn)備先提前還一部分貸款。

近一段時期，像張女士一樣的購房者不在少數(shù)，他們傾向于提前還房貸，以減少利息支出。

“我們是首套房，貸款利率5.2%。”張女士向記者表示，最近看到好多人提前還貸的消息，她也開始考慮這件事。因?yàn)槊吭逻€的多數(shù)是利息，一年來本金才還了6萬多，所以想把去年存的錢用來還貸，“主要是合同上提前還款也沒有違約金”。

對于普通家庭而言，即便是每月可少還500元，也有“真金白銀”的作用。有網(wǎng)友就提及，“相差500元什么概念 ，娃娃的奶粉錢夠了，一個月的煙錢夠了，愛車的油錢也夠了，請客吃飯也夠了。”

“最近提前還貸的現(xiàn)象確實(shí)還是很蹊蹺的。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，提前還貸現(xiàn)象其實(shí)在2022年出現(xiàn)過，后來平靜下去了。如今這個問題再次發(fā)酵，那就要作為房貸領(lǐng)域和購房者民生領(lǐng)域的一個重要問題進(jìn)行研究。目前對于此類提前還貸的現(xiàn)象，需要積極關(guān)注。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，當(dāng)前的“提前還貸”現(xiàn)象與去年相比有幾大區(qū)別：一是提前還貸的熱度似乎更高，這可能是因?yàn)榉抠J利率持續(xù)下降，更加使得提前還貸的迫切性增加了。二是居民家庭的收入狀況及預(yù)期還沒有修復(fù)，使得居民有更多的動力進(jìn)行提前還貸。三是提前還貸也和一些經(jīng)營貸的置換有關(guān)。

“提前還貸的事件，對于銀行也產(chǎn)生較大的困擾。目前一些銀行是‘裝糊涂’，唯有被投訴后才會開始處理。”嚴(yán)躍進(jìn)直言，這個問題是需要防范的，暫不論此事是否合理，要避免類似漠視投訴、不主動解決問題的工作方式，防止出現(xiàn)類似停供斷貸等風(fēng)波。

“銀行顯然不希望客戶提前還款”

“我們支行還好，跟同期相比可能會有個百分之十幾的增長吧。”一位國有大型商業(yè)銀行個貸經(jīng)理對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“其實(shí)提前還房貸也是正?，F(xiàn)象，因?yàn)槲覀冞@兒的客戶比較優(yōu)質(zhì)，一般可能做了30年貸款，但到5～6年就會提前還一些?？赡苜I房前期他們手頭比較緊，幾年后有了一定的積蓄就會還掉，這是正常的。”

談及本次提前還房貸熱潮的原因，該個貸經(jīng)理直言，這一波提前還貸的購房者房貸利率普遍在5%以上，“那一波利率相對比較高，基準(zhǔn)都在5%以上，他們可能覺得在高位‘站崗’了，所以這波還款比較多。不像現(xiàn)在基準(zhǔn)利率下調(diào)了，調(diào)得還比較厲害。另外就是大家沒什么好的投資渠道，就傾向于提前把錢還了。”

“貸款是銀行的資產(chǎn)，肯定是越優(yōu)良、期限越長、利率越高越好，房貸是滿足這些條件的最好的資產(chǎn)之一。”該個貸經(jīng)理直言，“當(dāng)然可能每個資產(chǎn)的包會小一點(diǎn)，但是一般做完一個樓盤或者面對一個房地產(chǎn)開發(fā)商，整體規(guī)模上不會小的。而且這塊資產(chǎn)，因?yàn)橛械盅浩贰⑦€款期限長且穩(wěn)定，不容易發(fā)生風(fēng)險，所以對銀行而言肯定是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。銀行顯然不希望客戶提前還款。”

“我想對整體經(jīng)營業(yè)績不會產(chǎn)生很大的影響，畢竟客戶來做貸款還是有剛需，還款也必須有經(jīng)濟(jì)來源。如果客戶一開始就有一兩百萬，應(yīng)該也不會放著一兩百萬去貸款。提前部分還款我們是允許的，站在客戶的角度，可能有些人會覺得現(xiàn)在的還款利息和節(jié)奏不合算，這樣可以提前部分還款。”該經(jīng)理直言，“但是對于支行而言，要是每個月多一兩千萬的還款，那壓力還是有的。”

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，提前償還數(shù)量增多，客觀上也使得銀行的業(yè)務(wù)秩序受沖擊。提前還貸也容易混入一些偽劣的貸款產(chǎn)品，如經(jīng)營貸和消費(fèi)貸，進(jìn)一步干擾房貸市場秩序。

早在去年12月，浙江銀保監(jiān)局就曾發(fā)布提示：經(jīng)營貸換房貸，不是“餡餅”是陷阱。提示指出，警惕“貸款中介”誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的五重風(fēng)險。

近日，遼寧銀保監(jiān)局亦發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》。文章指出，隨著國家對小微企業(yè)支持力度的加大，經(jīng)營性貸款利率持續(xù)走低，社會上出現(xiàn)一些違規(guī)“貸款中介”，他們以“利率低”“期限長”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營貸”歸還過橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過橋費(fèi)用，同時使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

視覺中國

壓力給到了銀行？

當(dāng)銀行十分看重的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提前到期，躺賺的“利差”不再，銀行的壓力有多大？

東海證券研究測算，2021—2022 Q1，銀行業(yè)新增住房貸款規(guī)模約 3.7 萬億元。在極端情形下，假設(shè)這些貸款全部提前還款，若銀行將提前還款騰挪出來的額度按照當(dāng)前貸款結(jié)構(gòu)投向各類貸款，平均利率取2022 Q3 新發(fā)放一般貸款加權(quán)平均利率 4.65%，則對應(yīng)利息損失約 278 億元，占銀行業(yè) 2021 年度凈利潤的比重為 1.3%。若銀行將提前還款騰挪的額度按照當(dāng)前資產(chǎn)結(jié)構(gòu)投向各類資產(chǎn)，平均收益率取2022 H1上市銀行生息資產(chǎn)平均收益率 3.82%，則對應(yīng)利息損失約為585 億元，占銀行業(yè) 2021 年度凈利潤的比重為 2.74%。

不過，東海證券亦提及，現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)購房者受制于個人財務(wù)能力無力提前償還，或只是部分提前償還，這會讓提前還款對銀行業(yè)績的實(shí)際影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于測算結(jié)果。

但對于銀行而言，相比提前還款造成的存量房貸收縮，房貸增速的放緩可能是“更有壓力”的問題。

華創(chuàng)投顧部數(shù)據(jù)顯示，2022年居民中長期貸款增加2.75萬億元，相較2021年的6.08萬億元下降了55%；居民短期貸款也較2021年下降了41%。2022年的商品房銷售額增速為-26.7%，居民中長期貸款下降幅度超過銷售額的降幅。

今年1月，首套住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制開始施行。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

上海易居研究院梳理了2023年1月以來全國各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的30個城市顯示，30個城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時呈現(xiàn)了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的4個梯隊。這與樓市火熱時5%～6%以上的高利率相比相去甚遠(yuǎn)。

華創(chuàng)投顧部分析認(rèn)為，展望2023年，房貸利率下行的趨勢延續(xù)，居民中長期貸款能否擴(kuò)張就取決于兩方面因素，一方面，貸款利率下行會加劇居民提前還貸的意愿；另一方面，房貸利率下行，能否觸發(fā)更多的購房需求。只有在后者的效果明顯超過前者的前提下，居民中長期貸款才能明顯增加。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第4期）

2023年第4期《中國經(jīng)濟(jì)周刊》封面