9月以來(lái)，多家上市房企陸續(xù)公布了債務(wù)重組進(jìn)展或融資動(dòng)作。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月典型房企融資規(guī)模同環(huán)比雙增。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正在加快落地見(jiàn)效，疊加近期外部環(huán)境變化，房企的流動(dòng)性壓力有望在一定程度上緩解。

部分房企債務(wù)重組取得進(jìn)展

9月20日，冠城大通披露關(guān)于全額償還東方資產(chǎn)債務(wù)的提示性公告稱(chēng)，冠城大通于2020年7月發(fā)行公司債“20冠城01”。2022年9月，公司就“20冠城01”債券與東方資產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，由后者代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金。此后，冠城大通與東方資產(chǎn)形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，經(jīng)東方資產(chǎn)同意，公司以持有的太陽(yáng)宮公司95%股權(quán)、大通新材79.08%股權(quán)等資產(chǎn)為該債務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保。

冠城大通此次公告稱(chēng)，截至2024年6月30日，上述債務(wù)余額為8.58億元。截至2024年9月20日，公司已全額償還上述對(duì)東方資產(chǎn)的債務(wù)及相應(yīng)資金占用費(fèi)，公司相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任隨之解除，后續(xù)將辦理質(zhì)押解除手續(xù)。冠城大通同時(shí)表示，本次債務(wù)的償還將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率及有息負(fù)債率，預(yù)計(jì)將減少公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

華夏幸福9月14日公布的關(guān)于債務(wù)重組進(jìn)展等事項(xiàng)最新公告稱(chēng)，截至2024年8月31日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)通過(guò)簽約等方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約為1900.29億元（含公司及下屬子公司發(fā)行的境內(nèi)公司債券及境外間接全資子公司發(fā)行的境外美元債券重組）；截至2024年8月31日，公司以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)抵償金融及經(jīng)營(yíng)債務(wù)合計(jì)金額約為人民幣169.35億元。

華夏幸福在公告中表示，自2024年8月1日至2024年8月31日期間，公司及下屬子公司未發(fā)生新增違約債務(wù)。截至2024年8月31日，公司累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)為245.55億元。

除此之外，港股上市的禹州集團(tuán)、中國(guó)奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、正榮地產(chǎn)等企業(yè)也于近期陸續(xù)公布債務(wù)重組進(jìn)展情況。其中，禹州集團(tuán)的境外債務(wù)重組計(jì)劃已經(jīng)取得多數(shù)債權(quán)人批準(zhǔn)。

月度融資規(guī)模同環(huán)比雙增

近年來(lái)，受結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、費(fèi)用率有所上升、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，上市房企凈利潤(rùn)持續(xù)下滑。2024年上半年，銷(xiāo)售端及融資端的壓力傳導(dǎo)到上市房企資產(chǎn)負(fù)債表，部分房企貨幣資金有所下滑，導(dǎo)致債務(wù)率有所上升。

不過(guò)今年下半年以來(lái)，房企融資出現(xiàn)階段性改善。易居研究院近日公布的房企融資數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的30家典型企業(yè)8月份融資規(guī)模同環(huán)比雙增。8月份，30家房企發(fā)行境內(nèi)債220.1億元，環(huán)比增加68.8%，同比增加26%。

從融資渠道看，與上月相似，中期票據(jù)、一般公司債和超短期融資券分別占比58%、28%和14%。由于當(dāng)月有美的置業(yè)、綠城中國(guó)等民企及混合所有制企業(yè)發(fā)債增多，帶動(dòng)融資成本有所上升，但融資成本總體處在歷史較低水平。

易居研究院分析指出，8月份，30家房企總償還金額為136.7億元，凈融資額為83.4億元，是今年以來(lái)凈融資額較高的月份，僅次于1月和3月，償債壓力顯著緩解。當(dāng)月，30房企中有11家發(fā)行了新債，發(fā)債企業(yè)數(shù)相比上月增加。值得一提的是，濱江集團(tuán)、美的置業(yè)等企業(yè)新發(fā)債利率低于債務(wù)到期利率，債務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)。

8月21日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱(chēng)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制取得階段性成效，協(xié)調(diào)機(jī)制以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，在各方的努力下，精準(zhǔn)支持了房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。其中，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目逾5000個(gè)，審批通過(guò)的融資金額近1.4萬(wàn)億元。

記者注意到，9月份以來(lái)，A股上市房企融資動(dòng)作不斷。9月11日，招商蛇口公告稱(chēng)，公司2024年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第二期）符合深交所債券上市條件，并于9月12日起上市。西藏城投9月6日公布稱(chēng)，公司向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)8億元公司債券的注冊(cè)申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

此外，珠江股份于9月6日披露的公司2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票募集說(shuō)明書(shū)（修訂稿）顯示，公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)2.56億股（含本數(shù)），募集資金總額不超過(guò)7.48億元（含本數(shù)），在扣除相關(guān)發(fā)行費(fèi)用后，全部用于補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還債務(wù)。

房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效顯現(xiàn)

“城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在加快建立見(jiàn)效。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，今年1月份，住建部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，指導(dǎo)各地建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。6月份，兩部委再次聯(lián)合印發(fā)通知，針對(duì)提高“白名單”項(xiàng)目的推送效率和質(zhì)量提出了多項(xiàng)優(yōu)化措施，以進(jìn)一步發(fā)揮城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制的作用。

劉水進(jìn)一步表示，推動(dòng)需要融資支持的項(xiàng)目應(yīng)納盡納，有助于更多相關(guān)領(lǐng)域項(xiàng)目獲得融資支持。對(duì)于需要通過(guò)“白名單”獲得融資支持但尚未滿(mǎn)足“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)均做出了具體要求，比如城市協(xié)調(diào)機(jī)制督促銀行要提出有針對(duì)性的意見(jiàn)建議，房地產(chǎn)企業(yè)要采取措施盡快修復(fù)問(wèn)題項(xiàng)目，城市政府要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，推動(dòng)符合“白名單”條件標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目應(yīng)納盡納等。

克而瑞研究中心相關(guān)分析人士也認(rèn)為，隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，以及后續(xù)各地的項(xiàng)目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

該分析人士指出，對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，如通過(guò)增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過(guò)發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過(guò)發(fā)行ABS、REITs等方式盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。除此之外，房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，近期美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息，將對(duì)存量美元債和新發(fā)行美元債等帶來(lái)積極影響。易居研究院分析認(rèn)為，對(duì)于存量美元債而言，其投資者持有風(fēng)險(xiǎn)減少，也因此會(huì)減少兌付壓力。同時(shí)對(duì)于房企新發(fā)行的美元債而言，融資成本降低，也有助于優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬融資渠道。