《中國經(jīng)濟周刊》 記者  張宇軒 | 北京報道

隨著各地多重房地產(chǎn)政策效果逐步顯現(xiàn)，以及住房需求進一步釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的止跌回升跡象。

今年以來，北京、上海、成都等熱門城市的房價指數(shù)出現(xiàn)不同程度的上升，不少城市的首輪土拍也已經(jīng)落下帷幕，熱門地塊的搶手程度絲毫不見消退。這些都被視作房地產(chǎn)市場回暖的跡象。

另一方面，多地相繼出臺刺激房地產(chǎn)消費的鼓勵性措施，為滿足剛性和改善性住房需求，“帶押過戶”“商轉(zhuǎn)公”“公積金交首付”等多種措施被寫入相關政府文件，力圖為年輕人買房“擠出”第一桶金。

房價指數(shù)止跌回升，熱門地塊依然在土拍中搶手

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

具體來看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別上升至55個和40個。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。

以上一系列數(shù)據(jù)表現(xiàn)釋放出較為積極的市場信號，各方力量也有了新動作，特別是在土拍市場中，復蘇勢頭已然嶄露。

今年以來，已經(jīng)進行過土地出讓的一二線城市包括北京、廣州、杭州、蘇州、南京、成都、鄭州、天津、寧波、溫州等，其中不少城市都出現(xiàn)了熱門地塊遭到競相爭奪，競拍價格一度飆升至地價上限的火爆情況。

3月22日，成都今年首場土地拍賣啟動。此次土拍中，4宗涉宅用地全部成交，總成交金額達35.64億元，溢價率最高達14.8%；3月23日，北京土拍火爆開幕，朱辛莊一地塊吸引了42家房企參與爭奪，一度觸發(fā)價格上限；同日，南昌市今年的首輪集中供地啟動，當日出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交，競爭最為激烈的地塊吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發(fā)熔斷，溢價率達15%。

總體上看，各地土拍市場表現(xiàn)不一，既有如上三城的火爆局面，也有城市的土拍相對冷清，不乏地塊流拍的情況出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，TOP 100企業(yè)拿地總額1207.6億元，盡管拿地規(guī)模仍是同比下降，但降幅較上月已收窄13.2個百分點。

多地花式“因城施策”，力圖提振市場信心

商品房價格和土拍市場的回溫也引發(fā)意欲購房者的高度關注，社交媒體上對此的討論從未停歇。但對于有剛性購房需求且又囊中羞澀的年輕群體而言，要想買得起房，“錢從哪里來”是擺在面前的頭號難題。

今年以來，多地接連出臺優(yōu)惠政策刺激購房，其中住房公積金政策優(yōu)化被視作良策之一。公開信息顯示，僅今年3月，就有深圳、南京、南通、株洲、駐馬店等10多個城市宣布對住房公積金政策作出調(diào)整。

以麗水為例，3月20日，麗水市住房公積金管理中心發(fā)布有關文件征求意見，其中包括大幅提高職工住房公積金貸款最高限額等措施。如職工首次申請住房公積金貸款購買首套自住住房的，雙繳存職工最高限額上調(diào)為100萬元；單繳存職工最高限額上調(diào)為60萬元。二次申請公積金貸款或購買第二套住房的，最高限額也作了小幅上調(diào)。此外，符合政策的多孩家庭在額度上還有一定幅度的上浮加成。

此外，包括安徽省馬鞍山、江蘇省連云港等不少城市也在優(yōu)化政策中涉及提高住房公積金貸款額度；南京、駐馬店等城市在二手房交易中推行“帶押過戶”，即賣方無須先結(jié)清二手房的住房貸款，買方即可辦理過戶和抵押登記等相關手續(xù)；還有的城市推行貸款“商轉(zhuǎn)公”，或支持公積金做首付等。

這一系列密集出臺的優(yōu)惠政策能否奏效尚待市場檢驗，而眼下剛性需求的購房者對“房價泡沫”也依然存在疑慮，這些都是需求難以得到充分釋放的抑制因素。

今年年初，住建部部長倪虹在解答今年促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的措施時表示，要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。

在這一指導性思路下，倪虹表示，對購買第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率該降的都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房的，原則上不支持，不給投機炒房者重新入市留有空間。

市場周期究竟是“上行”還是“下行”？

當前的房地產(chǎn)市場周期究竟處于上行態(tài)勢還是下行態(tài)勢？外界各方說法不一。

悲觀色彩的論調(diào)并不鮮見，有觀點認為，年輕人買房結(jié)婚意愿降低的“低欲望”社會態(tài)度持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)消費需求也會因之繼續(xù)萎縮，且不少城市存在“去化”壓力，加上不少房企經(jīng)營風險亟待化解，市場周期還將下探；積極的觀點則認為，當前的房價水平已然觸底，再加上各類優(yōu)惠金融政策支持，以及多地對限購政策的放寬，需求將得到激發(fā)，房地產(chǎn)市場升溫只是個時間問題。

據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份前20日內(nèi)，全國50個重點城市（包括北京、成都、寶雞、珠海等50個一二三四線城市）新建商品住宅成交面積為1468萬平方米，環(huán)比2月前20日增長了18%，同比2022年3月前20日增長了29%；3月前20日，全國10個重點城市（包括北京、上海、深圳、成都、杭州、南京、青島、廈門、溫州和佛山）二手住宅成交套數(shù)為76608套，環(huán)比2月前20日增長37%，同比去年3月前20日增長79%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，結(jié)合今年以來的各類指標，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售、去庫存等來看，都呈現(xiàn)了積極的信號。基本上可以判斷，當前住房市場已逐漸走出了本輪降溫周期。

對于市場上行還是下行的爭論，嚴躍進認為，結(jié)合近期市場表現(xiàn)總體上判斷，房地產(chǎn)市場走出降溫通道、逐漸復蘇和回暖的大趨勢不變。同時，一些市場中的新情況也應得到關注，如近期深圳的深汕合作區(qū)、無錫等地依然在放松限購，這在一定程度上反映出各地房地產(chǎn)的交易行情還是面臨各類壓力。此類壓力不解除，那么住房市場步入上行周期也依然有阻力或不確定性。因此，今年，各地要繼續(xù)提振住房消費需求，助力房地產(chǎn)市場堅定走出降溫通道。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2023年第6期）

2023年第6期《中國經(jīng)濟周刊》封面